Развернуть форму поиска

Поиск документов

Выбрать
с по

Типовое техническое задание №1 на проведение оценки земельного участка полосы отвода, вовлекаемого в инвестпроект.

Дата официального опубликования: 04.03.2008

-------------------, именуемое в дальнейшем "Заказчик", в лице ------------------, действующего на основании -------------, с одной стороны, и ----------------------, именуемое в дальнейшем "Оценщик", в лице -------------, действующего на основании -----------, с другой стороны, именуемые в дальнейшем "Стороны" при совместном упоминании, составили настоящее Техническое задание на проведение оценочных работ в соответствии с Договором ------------------

 

1. Объект оценки.

Объектом оценки является:

Земельный участок площадью ------------, принадлежащий ОАО "РЖД" на праве аренды.

Характеристика земельного участка приведена в табл. 1.1.

Таблица 1.1 – Характеристика земельного участка

№ п/п Наименование Адрес Свидетельство о государственной регистрации права Кадастровый №

Данные о составе прав на объект оценки:

1) Право собственности на земельный участок принадлежит Российской Федерации.

2) На дату проведения оценки земельный участок находится в аренде у ОАО "РЖД" на основании Договора аренды земельного участка от -----------, находящегося в федеральной собственности.

Согласно утвержденной проектной документации на части земельного участка планируется строительство ------------------------------.

Таблица 1.3 – Характеристика объекта, предполагаемого к строительству

№ п/п

Источник информации Характеристика

 

2. Цель оценки.

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости переуступки права пользования земельным участком (право заключения договора субаренды).

Определение доли участия ОАО "РЖД" в инвестицонном проекте строительства предполагаемого к строительству объекта, выраженной натуральной величиной (площадь объекта недвижимости), адекватной переуступке права пользования земельным участком.

Задачей оценки является принятие управленческого решения о переуступке права пользования земельным участком (право заключения договора субаренды) или об участии ОАО "РЖД" в инвестиционном проекте строительства предполагаемого к строительству объекта путем переуступки права пользования земельным участком.

 

3. Дата оценки.

Оценка рыночной стоимости имущества проводится на дату: ближайшую дату к моменту составления отчета (отстоящую от даты составления отчета на время выполнения работ по оценке).

 

4. Концепция проведения расчетов

Первый этапвыполняется оценка земельного участка площадью ---------- исходя из НЭИ.

1. Сбор, обработка и анализ документации, относящейся к земельному участку, осмотр земельного участка.

2. Анализ местоположения земельного участка, в том числе в рамках населенного пункта и региона.

3. Анализ градостроительных ограничений (по архитектуре, инсоляции и т.д.), с определением характеристик объекта, строительство которого возможно на оцениваемом земельном участке на основе официального заключения компетентных органов (архитектурно-планировочное объединение района, города и т.д.).

Анализ проводится без учета утвержденных (согласованных) проектов, только по фундаментальным ограничениям.

4. Анализ различных сегментов рынка коммерческой недвижимости, в том числе продаж объектов и сдачи их в аренду, описание текущего состояния, ценовых диапазонов, тенденции и перспектив развития различных сегментов рынка. Особое внимание уделяется анализу сегментов рынка недвижимости, строительство которой разрешено на оцениваемом земельном участке (торговая, офисная и т.д.), а также рынку земельных участков.

5. Выбор вариантов НЭИ использования земельного участка на основе анализа рынка.

6. Определение сроков строительства предполагаемых к строительству объектов в соответствии с вариантами НЭИ земельного участка, с проверкой на соответствие рыночным данным или нормативным документам.

7. Определение величины рыночной стоимости объектов, предполагаемых к строительству, в соответствии с вариантами НЭИ, после завершения (если необходимо – в процессе) строительства, с учетом текущей и прогнозной динамики рынка.

8. Определение себестоимости строительства предполагаемых к строительству объектов в соответствии с вариантами НЭИ, c проверкой на соответствие рыночным данным и учетом прогнозной динамики цен на СМР.

9. Расчет прибыли предпринимателя для различных вариантов НЭИ с учетом масштабов вложения средств и проверка ее величины на соответствие рыночным данным.

10. Построение денежных потоков для вариантов НЭИ.

11. Расчет ставки дисконтирования для различных вариантов НЭИ с учетом масштабов вложения средств.

12. Определение рыночной стоимости земельного участка как максимальной приведенной стоимости денежных потоков предполагаемых к строительству объектов.

13. Определение стоимости земельного участка исходя из НЭИ сравнительным подходом.

14. Согласование результатов.

Второй этап – выполняется оценка части земельного участка, на которой предполагается строительство -----------------.

1. Сбор, обработка и анализ документации, относящейся к предполагаемому к строительству объекту: проектной, сметной, разрешительной документации, бизнес-планов и т.д. Проводится анализ соответствия полученных данных рыночным диапазонам (по стоимости работ, срокам строительства и т.д.). Приводится полное описание предполагаемого к строительству объекта.

При отсутствии данных по стоимости СМР и срокам строительства стоимость СМР и сроки строительства определяется оценщиком (с учетом прогнозной динамики цен на СМР) и проверкой на соответствие полученных значений рыночным данным.

2. Изучение и анализ местоположения объекта оценки, в том числе локального и глобального, проводится анализ рыночной ситуации с глубокой проработкой того сегмента рынка, к которому относится предполагаемый к строительству объект. Выполняется анализ и обоснование экономических характеристик предполагаемого к строительству объекта (возможные диапазоны цен продаж, арендных ставок, интерес арендаторов, аналитика рынка и т.д.)

3. Определение рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади помещений в предполагаемом к строительству объекте после окончания строительства с учетом прогнозной динамики рынка: средней и с разбивкой по ценовым зонам с приведением иллюстрационного материала.

4. Расчет прибыли предпринимателя для предполагаемого к строительству объекта с учетом масштаба вложения средств и проверка ее величины на соответствие рыночным данным.

5. Построение денежных потоков для инвестиционного проекта строительства предполагаемого к строительству объекта.

6. Расчет ставки дисконтирования для предполагаемого к строительству объекта с учетом масштабов вложения средств и проверка ее величины на соответствие рыночным данным.

7. Определение стоимости земельного участка, занимаемого всем предполагаемым к строительству объектом как приведенной стоимости будущих денежных потоков инвестиционного проекта строительтва.

8. Определение величины земельного участка, занимаемого всем предполагаемым к строительству объектом, с учетом возникающих при строительстве объекта ограничений (отступы, проезды, коммуникации и т.д.) на основе официального заключения компетентных органов (архитектурно-планировочное объединение района, города и т.д.).

9. Определение рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка, занимаемого всем предполагаемым к строительству объектом исходя из п.7 и п.8 Второго этапа.

10. Определение стоимости части оцениваемого земельного участка, на которой будет располагаться предполагаемый к строительству объект, путем умножения величины, найденной в п. 9 Второго этапа на часть площади оцениваемого участка, занимаемого предполагаемым к строительству объектом с приведением иллюстрационных материалов.

Третий этап – выполняется оценка части земельного участка, остающейся свободной при строительстве предполагаемого к строительству объекта.

1. Определяется величина земельного участка, не занимаемого предполагаемым к строительству объектом исходя из общей площади оцениваемого участка и п.8. Второго этапа, выполненного для оцениваемого участка.

2. Выполняются п.1. – п.14. Первого этапа для земельного участка, не занимаемого предполагаемым к строительству объектом.

Четвертый этап – выполняется оценка объекта оценки при варианте строительства предполагаемого к строительству объекта.

1. Стоимость земельного участка при варианте строительства предполагаемого к строительству объекта равна сумме величин, найденных на Втором и Третьем этапах работ.

Пятый этап – определение рыночной стоимости права заключении договора субаренды земельного участка и доли ОАО "РЖД" в проекте строительства подземного торгового центра.

1. Стоимость земельного участка равна максимальной из величин, найденных на Первом и Четвертом этапах работы.

2. Для определения рыночной стоимости права заключения договора субаренды земельного участка к найденной в п.1. Пятого этапа стоимости земельного участка прибавляется стоимость льготы ОАО "РЖД" по выплатам за пользование земельным участком. Тем самым учитывается, что, в последствии, платежи субарендатора земельного участка будут равны льготным платежам ОАО "РЖД".

Алгоритм расчета стоимости льготы:

2.1. Определение величин годовых арендных платежей при условии нахождения земельного участка в муниципальной собственности.

2.2. Определение разницы между величиной, найденной в п.2.1. Пятого этапа и годовой арендной ставкой, уплачиваемой за земельный участок ОАО "РЖД".

2.3. Капитализация величины, найденной в п.2.2. Пятого этапа по ставке капитализации для земельного участка.

2.3.1. Ставка капитализации для единого объекта находится методом рыночной экстракции.

2.3.2. Ставка капитализации для земельного участка меньше ставки капитализации для улучшений на норму возврата капитала, при этом величины ставок капитализации для земельного участка и улучшений зависят от их доли (веса) в стоимости единого объекта.

3. Определение компаундированной стоимости (стоимости наращения) величины, найденной при выполнении п.2 Пятого этапа по ставке удорожания, равной:

- ставке дисконта объекта, соответствующего НЭИ земельного участка (если максимальна величина, найденная на Первом этапе);

- ставке дисконта для варианта строительства подземного торгового центра (если максимальна величина, найденная на Третьем этапе)

на срок строительства подземного торгового центра.

Полученное значение является долей ОАО "РЖД" в проекте строительства предполагаемого к строительству объекта в денежном выражении.

4. Определение величины доли ОАО "РЖД" в предполагаемом к строительству объекте в натуральном выражении определяется путем нахождения частного от деления стоимости доли ОАО "РЖД", найденной в п.3 Пятого этапа, на стоимость 1 кв.м. предполагаемого к строительству объекта (п.3 Второго этапа).

 

В Отчете должны быть представлены следующие результаты:

Величина разового денежного платежа Инвестора за переуступку права пользования земельным участком (право заключение договора субаренды).

Доля участия ОАО "РЖД" в инвестиционном проекте строительства предполагаемого к строительству объекта, выраженная натуральной величиной (площадь объекта недвижимости или процент в общей площади построенного объекта), адекватной переуступке права пользования земельным участком.

Величина рыночной арендной ставки для земельного участка при условии разового денежного платежа или участия в инвестиционном проекте.

 

5. Требования к проведению оценки

Оценка должна проводиться в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. № 135 – ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", нормативно - правовых актов РФ и субъектов Федерации.

При проведении оценки должны быть использованы затратный, сравнительный и доходный подходы оценки, либо приведено обоснование отказа от применения отдельных подходов. Использование, равно как и не использование данных подходов, должно быть аргументировано Оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

 

6. Требования к отчету об оценке.

Отчет должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Обязательным требованием к составлению отчета является выполнение условий Технического задания, являющегося Приложением № 2 к конкурсной документации квалификационного отбора ОАО "РЖД" № 321.

В Отчете указывается: подробное описание объекта оценки, обременения объекта оценки, методика определения стоимости объекта оценки с обоснованием использованных подходов и методов расчета, предположений и допущений, все промежуточные расчеты, на основании которых определялась стоимость.

Отчет комплектуется приложениями, в которых приводятся копии документов, использованных при проведении оценки, в том числе: копии правоудостоверяющих документов, материалы, которые являются необходимыми для обоснования достоверности проведенной оценки.

 

7. Дополнительные требования

В отчете должно содержаться необходимое и достаточное обоснование достоверности данных, отраженных в соответствующих разделах настоящего Технического задания.

Все расчеты должны быть выполнены с учетом налога на добавленную стоимость.

 

8. Заключительные положения.

Любые дополнения, изменения и предложения к настоящему Техническому заданию действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями всех Сторон.

Отчет направляется Заказчику в письменном варианте (в двух экземплярах).

От Заказчика:

От Оценщика:

Версия для печати
screenRenderTime=13