Развернуть форму поиска

Поиск документов

Выбрать
с по

Типовое техническое задание №4 на проведение оценки рыночной стоимости железнодорожных подъездных путей необщего пользования.

Дата официального опубликования: 01.07.2016


Перейти к содержанию документа   1. Объект оценки

Объектом оценки являются железнодорожные подъездные пути необщего пользования, расположенные на земельном участке, принадлежащем ОАО "РЖД" на праве аренды.

Данные о составе прав на объект оценки:

  • право собственности на улучшения (ж/д пути) принадлежит ОАО "РЖД".
  • право собственности на земельный участок принадлежит Российской Федерации;
  • право аренды на земельный участок принадлежит ОАО "РЖД".

Характеристика земельного участка

п/п

Площадь, кв.м.

Адрес

Свидетельство о государственной

регистрации права (при наличии)

Договор аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности

Кадастровый №

1

 

 

 

 

 

Характеристика подъездных путей

п/п

Наименование

Адрес

Протяженность

Свидетельство о государственной регистрации права

1

 

 

 

 

Перейти к содержанию документа   2. Имущественные права

Право собственности на объект оценки принадлежит ОАО "РЖД".

Балансодержателем объекта оценки является_______________

Перейти к содержанию документа   3. Вид стоимости

Рыночная стоимость/величина арендной платы.

Перейти к содержанию документа   4. Цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Целью оценки является определение рыночной стоимости/величины арендной платы объекта оценки.

Перейти к содержанию документа   5. Дата проведения оценки

Рыночная стоимость/величина арендной платы объекта оценки определяется по состоянию на дату предоставления Заказчиком имеющейся у него информации по объекту оценки.

Перейти к содержанию документа   6. Срок оказания Услуг по оценке

По окончании оказания Услуг Исполнитель должен представить Заказчику, не позднее ___________ - три подписанных экземпляра Отчета и Отчет в электронном виде на CD-ROM.

Перейти к содержанию документа   7. Требования к проведению оценки

 7.1. Оценка должна быть проведена с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов. Применение, равно как и неприменение какого-либо из данных подходов, должно быть аргументировано Оценщиком.

7.2. Оценка проводится в соответствии с Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, № 298, № 299, требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

7.3. Обязательным требованием к проведению оценки является выполнение условий Задания на оценку.

7.4. Осмотр и фотофиксация объекта оценки обязательны.

Перейти к содержанию документа   8. Концепция проведения расчетов

8.1.Продажа ж/д пути.

Первый этап – выполняется оценка объекта оценки исходя из потока доходов, генерируемых объектом оценки.

1. Сбор, обработка и анализ документации, относящейся к объекту оценки, осмотр объекта оценки.

2. Проводится анализ текущих и перспективных доходов ОАО "РЖД", генерируемых оцениваемым активом, с разбивкой по элементам (в соответствии с Тарифными руководствами №2,3):

  • плата за подачу и уборку вагонов;
  • плата за нахождение вагонов на путях общего пользования в ожидании подачи или приема по причинам, зависящим от грузоотправителей (грузополучателей);
  • и т.д.

Вышеприведенные данные, с указанием:

  • годового количества поданных на оцениваемые ж/д пути вагонов;
  • применяемых тарифов;
  • коэффициентов удорожания к тарифам;

предоставляются Заказчиком на дату оценки и в ретроспективе не менее двух предыдущих лет.

Также Заказчиком предоставляется информация о перспективных заявках на подачу вагонов пользователей оцениваемых ж/д путей.

Доходы ОАО "РЖД" принимаются исходя их максимального числа поданных/убранных вагонов с учетом ретроспективного периода и имеющихся перспективных заявок.

3. Проводится анализ расходных составляющих ОАО "РЖД" на обслуживание ж/д пути с разбивкой по элементам:

  • налог на имущество;
  • платежи за землю;

Вышеприведенные данные предоставляются Заказчиком.

4. Проводится анализ доходных составляющих ОАО "РЖД" в случае продажи ж/д ветки. Анализ выполняется по методике, указанной в п.2. Первого этапа исходя из тарифов, предусмотренных для этого случая (ж/д путь не принадлежит организации федерального железнодорожного транспорта) в соответствии с Тарифными руководствами №2,3.

5. Величина потерянного ОАО "РЖД" дохода составляет: п.2. Первого этапа – п.4. Первого этапа

6. Стоимость ж/д ветки находится путем капитализации величины, найденной при вычитании из значения, полученного п.5. Первого этапа, величины, полученной в п.3. Первого этапа, по ставке капитализации 0,1 (приближенно WACC ОАО "РЖД").

Второй этап – выполняется оценка объекта оценки затратным подходом.

1. Рыночная стоимость земельного участка, на котором расположены ж/д пути определяется без корректировки на форму земельного участка. Если земельный участок не выделен, его площадь принимается с учетом площади полосы отчуждения. Площадь земельного участка определяется Заказчиком.

2. Определение рыночной стоимости ж/д пути с учетом износов.

2.1. Восстановительная стоимость (стоимость замещения) ж/д путей в большинстве случаев определяется по укрупненным показателям стоимости строительства и в обязательном порядке проверяется на соответствие рыночным данным и показателям сборников ОНЦСЖ.

2.2. При проведении расчетов учитывается прибыль предпринимателя на улучшения и земельный участок, отражающая стоимость инвестиций в строительство.

2.3. Для железнодорожных путей учитывается только физический износ. Физический износ определяется на основании возможности эксплуатации ж/д путей и стоимости проведения необходимых ремонтных работ.

Третий этап – выполняется оценка объекта при условии демонтажа ж/д подъездного пути.

1. Для определения стоимости ж/д пути Заказчик предоставляет оценщику следующую информацию:

  • данные о стоимости старогодных материалов (рельс, шпал, щебня);
  • данные о стоимости работ по демонтажу пути.

Информация, предоставляемая оценщику, должна быть заверена уполномоченным лицом в установленном порядке.

2. Оценщик, на основе предоставленной информации, определяет объем старогодных материалов (рельс, шпал, щебня), а также объем металлолома.

3. Оценщик рассчитывает стоимость ж/д подъездного пути при условии демонтажа.

Четвертый этап – рыночная стоимость ж/д пути равна максимальной из стоимостей, найденной на Первом, Втором и Третьем этапах работы.

8.2. Аренда ж/д пути

Арендная плата ж/д пути определяется путем рекапитализации рыночной стоимости ж/д пути, определенной в п.8.1., по ставке 0,1 (приближено WACC ОАО "РЖД").

Перейти к содержанию документа   9. Требования к составлению Отчета об оценке

9.1. Отчет должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Обязательным требованием к составлению Отчета является выполнение условий Задания на оценку.

9.2. Информация, используемая в Отчете, должна содержать ссылки на источники ее получения.

Перейти к содержанию документа   10. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

Прочие допущения и ограничения, возникающие в процессе оценки, будут приведены в отчете об оценке.


Определение рыночной стоимости и величины арендной платы жд подъездных путей необщего пользования (25 кБ)
Версия для печати
screenRenderTime=1